Inzage Beleggen
17 belangrijke vragen over Inzage Beleggen
Volgens de moderne portefeuilletheorie van Markowitz levert een combinatie van verschillende beleggingen een rendement/risico-verhouding op die door afzonderlijke beleggingen niet kan worden bereikt.
Geef een verklaring voor de stelling:
"Een vastgoedbelegger mag zich alleen laten belonen voor het nemen van marktrisico."
Een belegger loopt zowel marktrisico (systematisch risico) als uniek risico (niet-systematisch risico). Door voldoende diversificatie kan het unieke risico worden weggediversifieerd. Alleen het marktrisico blijft dan over. Daarom wordt een belegger alleen beloond voor het nemen van marktrisico.
Een aantal vastgoedbeleggingsfondsen hebben de status van een REIT (in Nederland: FBI).
Eén van de voorwaarden is dat een groot deel van de winst als dividend wordt uitgekeerd.
Richt een belegger in een REIT zich meer op direct of indirect rendement? Licht toe en ga in op beide vormen van rendement.
Een belegger in een REIT/FBI richt zich relatief sterk op het directe rendement, omdat een groot deel van de winst verplicht als dividend wordt uitgekeerd.
- Direct rendement bestaat uit de periodieke inkomsten, zoals dividenduitkeringen.
- Indirect rendement bestaat uit waardeveranderingen van het aandeel of de onderliggende vastgoedportefeuille.
Bij beleggen in indirect vastgoed is, in tegenstelling tot direct vastgoed, sprake van doorlopende prijsvorming.
Leg uit wat met doorlopende prijsvorming wordt bedoeld en geef een uitleg voor zowel directe als indirecte vastgoedbeleggingen.
Doorlopende prijsvorming betekent dat prijzen continu worden bepaald door vraag en aanbod. Bij indirect vastgoed vinden voortdurend transacties plaats, waardoor continu een marktprijs ontstaat. Bij direct vastgoed zijn transacties beperkt en wordt de waarde vaak geschat via taxaties. Daardoor is sprake van lagging en smoothing.
- Hogere cijfers + sneller leren
- Niets twee keer studeren
- 100% zeker alles onthouden
Paloma
Rechten 
Voor mijn 1e tentamen haalde ik een 6. Toen ben ik gaan zoeken naar manieren om beter te leren en ben ik Study Smart tegen gekomen. Sindsdien heb ik een 9,0 - 8,0 - 7,6 - 8,0 - 8,0 gehaald. Ik raad het echt íédereen aan die het maar horen wil. Ik ben er zo blij mee!!
Zeger
Handels- wetenschappen Met mijn oude methode was ik geslaagd voor maar 3 van de 8 vakken. Sinds ik mijn aantekeningen digitaal maak in study smart, ben ik voor alle vakken de éérste keer geslaagd. StudySmart neemt voor mij de stress van slagen of niet slagen weg.
Sara
Bestuurskunde Door StudySmart gaat het op zo veel vlakken beter met mij. Eerst had ik continu studiestress en ik had nergens tijd voor. Nu voel ik mij rustig en zelfverzekerd (door gebruik van het programma). Eerst haalde ik meestal een 7, nu vaak een 8 of zelfs een 9.
Fleur
Bedrijfskunde HBO Hey Chris, ik wil je echt hartelijk danken voor het ontwikkelen van het platform. Ik haalde hiervoor altijd rond de 6/10 voor m'n tentamens, nu een 8,6, een 7,9 en een 7,6!!
Amber
Psychologie (master) Sinds ik Study Smart gebruik, is mijn gemiddelde 1 punt gestegen. Ik heb zelfs een statistisch vak met een 10/10 afgerond terwijl ik slecht ben in statistiek. Nu volg ik extra vakken omdat vorig jaar zo goed ging door Study Smart. Veel dank!
Jana
Verpleegkunde Sinds ik ben gaan leren met StudySmart ben ik geslaagd voor al mijn examens!!! Geen herexamens!! Eerst was ik al blij met een voldoende en nu haal ik alleen maar goede cijfers. Veel dank!
Miloe
24 – Student B&O Ik heb alle vakken die ik met Study Smart heb geleerd gehaald. Met rechten ben ik van een 5 naar een 8 gegaan! Ik weet nu zeker dat ik al mijn vakken gewoon ga halen.
Nina
19 – Student Communication Ik dacht altijd dat ik goed studeerde. Mijn cijfers waren ook prima. Ik had mij nooit kunnen voorstellen dat ik zo veel beter en sneller zou studeren door het toepassen van deze vaardigheden.
Babette
19 – Student Marketing Ik voel mij voor het eerst 100% zeker over de manier waarop ik leer. Ik heb nu het complete overzicht en de structuur die ik nodig had
Kurt
22 – Student Industrial Eng Door Study Smart kreeg ik weer plezier in het studeren en haalde ik direct betere cijfers. Alles ging ineens beter. Ik raad Study Smart enorm aan aan scholieren en studenten.
Regan
24 – Student Law Met dit plaform kan ik super snel en gestructueerd studeren. Ik ben nooit meer de weg kwijt in de stof of in mijn aantekeningen en maak veel sneller goede samenvattingen.
Wouter
21 – Student Psychology Eerst waren mijn aantekeningen een zooitje. Nu gebruik ik Study Smart en studeer ik super gestructureerd. Het helpt mij om tijd te besparen waardoor ik ook andere dingen kan doen die ik belangrijk vind.
Janneke T
Teacher Leerlingen die met het systeem hebben gewerkt hebben gewoon een beter resultaat behaald. Het systeem past alle leertrucjes zo toe, dat zowel de kinderen die goed scoren, maar ook zij die minder scoren, aan hun trekken komen.
Sietse
Muziektherapie Hey Chris, ik wil je enorm bedanken. Het vak waar ik vorig jaar nog net een 5,5 voor haalde, heb ik nu voor ditzelfde vak maar liefst een 9,7 gehaald! Mede dankzij jouw methode! Heel erg bedankt!
Marije
Parent Het grootste effect is dat mijn kind veel enthousiaster is over school! Elke ouder wilt graag dat zijn kind het goed doet op school, en Study Smart draagt daar aan bij.
Delano
Diergeneeskunde Dankzij StudySmart heb ik vorig jaar al mn examens gehaald en ook veel betere punten gehaald. Maar bovenal heb ik nu gewoon een heel goede studiemethode onder de knie, waarmee ik zeker weet dat ik de rest van mijn studie gewoon ga halen.
In de WACC-formule wordt de factor t (vennootschapsbelasting) alleen toegepast bij het vreemd vermogen.
Waarom wordt de factor t niet gebruikt in het eerste deel van de formule (eigen vermogen)?
De factor t wordt niet toegepast bij het eigen vermogen omdat financiering met eigen vermogen geen belastingvoordeel oplevert.
Bij vreemd vermogen zijn de rentekosten fiscaal aftrekbaar. Hierdoor ontstaat een belastingvoordeel (tax shield), waardoor de effectieve kosten van vreemd vermogen lager worden.
Bij eigen vermogen zijn geen rentelasten aanwezig en dus ook geen fiscaal aftrekbaar voordeel. Daarom wordt de factor (1 − t) alleen toegepast op vreemd vermogen.
Bij vreemd vermogen zijn de rentekosten fiscaal aftrekbaar. Hierdoor ontstaat een belastingvoordeel (tax shield), waardoor de effectieve kosten van vreemd vermogen lager worden.
Bij eigen vermogen zijn geen rentelasten aanwezig en dus ook geen fiscaal aftrekbaar voordeel. Daarom wordt de factor (1 − t) alleen toegepast op vreemd vermogen.
Van twee beleggingsportefeuilles zijn de standaarddeviaties en correlaties gegeven.
Geef een (vastgoed)economische verklaring voor het verschil in correlaties (0,10 en 0,80).
Portefeuille A (correlatie = 0,10)
De correlatie tussen Nederlandse woningen en Duitse kantoren is laag. Het gaat om verschillende vastgoedsegmenten in verschillende landen. Deze markten reageren niet op dezelfde manier op economische ontwikkelingen en bevinden zich vaak in verschillende marktcycli. Daardoor bewegen de rendementen slechts beperkt met elkaar mee.
Portefeuille B (correlatie = 0,80)
Hier gaat het om beursgenoteerde aandelen uit Nederland en Duitsland. Financiële markten zijn sterk met elkaar verbonden en reageren vaak op dezelfde economische en financiële ontwikkelingen. Daardoor bewegen de rendementen veel meer gezamenlijk, wat leidt tot een hoge correlatie.
De correlatie tussen Nederlandse woningen en Duitse kantoren is laag. Het gaat om verschillende vastgoedsegmenten in verschillende landen. Deze markten reageren niet op dezelfde manier op economische ontwikkelingen en bevinden zich vaak in verschillende marktcycli. Daardoor bewegen de rendementen slechts beperkt met elkaar mee.
Portefeuille B (correlatie = 0,80)
Hier gaat het om beursgenoteerde aandelen uit Nederland en Duitsland. Financiële markten zijn sterk met elkaar verbonden en reageren vaak op dezelfde economische en financiële ontwikkelingen. Daardoor bewegen de rendementen veel meer gezamenlijk, wat leidt tot een hoge correlatie.
Vastgoedbeleggers financieren hun beleggingen voor een belangrijk deel met vreemd vermogen.
Op korte termijn kan inflatie worden opgevangen door huurindexatie.
Welk gevolg heeft een hoge inflatie op de lange termijn voor de toekomstige beleggingswaarde van een portefeuille met vastgoedaandelen?
Op lange termijn zal een hogere inflatie leiden tot een hogere rente. Hierdoor stijgen de vermogenskosten van vastgoedbeleggers.
Omdat de rendementseis (minimaal de WACC) stijgt, zijn beleggers bereid minder te betalen voor dezelfde toekomstige kasstromen. Daardoor daalt de toekomstige beleggingswaarde van vastgoed.
Daarnaast nemen de financieringslasten toe en kan de winstgevendheid van vastgoedfondsen afnemen, waardoor minder dividend kan worden uitgekeerd.
Omdat de rendementseis (minimaal de WACC) stijgt, zijn beleggers bereid minder te betalen voor dezelfde toekomstige kasstromen. Daardoor daalt de toekomstige beleggingswaarde van vastgoed.
Daarnaast nemen de financieringslasten toe en kan de winstgevendheid van vastgoedfondsen afnemen, waardoor minder dividend kan worden uitgekeerd.
Wat wordt verstaan onder de zogenoemde intrinsieke waarde van een aandeel?
En hoe kan een belegger deze waarde gebruiken voor zijn keuze om het aandeel wel of niet te kopen?
De intrinsieke waarde (NAV: Net Asset Value) is de waarde van de bezittingen minus de schulden van een onderneming. Het vertegenwoordigt het eigen vermogen per aandeel.
Een belegger kan de beurskoers vergelijken met de intrinsieke waarde om te bepalen of een aandeel onder- of overgewaardeerd is:
Een belegger kan de beurskoers vergelijken met de intrinsieke waarde om te bepalen of een aandeel onder- of overgewaardeerd is:
- Koers < NAV → disagio → mogelijk ondergewaardeerd
- Koers > NAV → agio → mogelijk overgewaardeerd
Beleggen in vastgoed biedt doorgaans een redelijke bescherming tegen inflatie.|
Leg uit waarom én laat vervolgens aan de hand van de gegevens in de tabel zien dat deze bewering niet voor alle vastgoedbeleggingen opgaat.
Vastgoed biedt vaak bescherming tegen inflatie omdat huren meestal worden geïndexeerd. Wanneer de inflatie stijgt, kunnen huurinkomsten meestijgen. Hierdoor blijft het directe rendement beter op peil.
Deze bescherming geldt echter niet voor alle vastgoedcategorieën. Uit de tabel blijkt dat de correlatie tussen winkels en inflatie negatief (-0,07) is. Dit betekent dat winkelvastgoed niet automatisch profiteert van inflatie.
Daarnaast kan hogere inflatie leiden tot hogere rente en hogere financieringskosten. Hierdoor stijgt de rendementseis van beleggers, wat een negatief effect kan hebben op vastgoedwaarden en indirect rendement.
Deze bescherming geldt echter niet voor alle vastgoedcategorieën. Uit de tabel blijkt dat de correlatie tussen winkels en inflatie negatief (-0,07) is. Dit betekent dat winkelvastgoed niet automatisch profiteert van inflatie.
Daarnaast kan hogere inflatie leiden tot hogere rente en hogere financieringskosten. Hierdoor stijgt de rendementseis van beleggers, wat een negatief effect kan hebben op vastgoedwaarden en indirect rendement.
Een vastgoedbelegger hanteert voor het vaststellen van de rendementseis voor een belegging in kantoren een hogere risico-opslag dan voor winkels.
Geef hiervoor een verklaring.
Beleggers eisen voor kantoren een hogere risico-opslag omdat de kantorenmarkt conjunctuurgevoeliger is dan de winkelmarkt.
De vraag naar kantoorruimte hangt sterk samen met de economische situatie en de winstgevendheid van bedrijven. In economisch mindere tijden kunnen bedrijven krimpen, thuiswerken stimuleren of minder ruimte huren.
Winkels zijn daarentegen meer afhankelijk van de consumentenbestedingen en het besteedbaar inkomen van huishoudens. Deze ontwikkeling is doorgaans stabieler dan de vraag naar kantoorruimte.
Omdat kantoren meer risico kennen, eisen beleggers een hogere rendementseis (risico-opslag).
De vraag naar kantoorruimte hangt sterk samen met de economische situatie en de winstgevendheid van bedrijven. In economisch mindere tijden kunnen bedrijven krimpen, thuiswerken stimuleren of minder ruimte huren.
Winkels zijn daarentegen meer afhankelijk van de consumentenbestedingen en het besteedbaar inkomen van huishoudens. Deze ontwikkeling is doorgaans stabieler dan de vraag naar kantoorruimte.
Omdat kantoren meer risico kennen, eisen beleggers een hogere rendementseis (risico-opslag).
Catella Residential Investment Management (CRIM) heeft een Nederlandse woningportefeuille verkocht aan Woonhave N.V. voor €100 miljoen.
Een belegger maakt gebruik van een DCF-analyse. De uitkomst hiervan, de beleggingswaarde, wordt vergeleken met de vraagprijs (marktwaarde/BAR-methode).
Moet de beleggingswaarde hoger of lager zijn dan de vraagprijs om tot aankoop over te gaan? Geef een korte verklaring.
De beleggingswaarde moet hoger zijn dan de vraagprijs.
De beleggingswaarde uit een DCF-analyse vertegenwoordigt de contante waarde van de toekomstige kasstromen, gebaseerd op de rendementseis van de belegger.
Wanneer de beleggingswaarde hoger is dan de vraagprijs, kent de belegger dus meer waarde toe aan het vastgoed dan waarvoor het in de markt wordt aangeboden. Het object is dan aantrekkelijk geprijsd en de belegger kan tot aankoop overgaan.
De beleggingswaarde kan worden gezien als de maximale prijs die de belegger bereid is te betalen. Daarom moet de vraagprijs onder deze waarde liggen.
De beleggingswaarde uit een DCF-analyse vertegenwoordigt de contante waarde van de toekomstige kasstromen, gebaseerd op de rendementseis van de belegger.
Wanneer de beleggingswaarde hoger is dan de vraagprijs, kent de belegger dus meer waarde toe aan het vastgoed dan waarvoor het in de markt wordt aangeboden. Het object is dan aantrekkelijk geprijsd en de belegger kan tot aankoop overgaan.
De beleggingswaarde kan worden gezien als de maximale prijs die de belegger bereid is te betalen. Daarom moet de vraagprijs onder deze waarde liggen.
De herontwikkeling van alleen kantoor naar een zogenaamde "mixed-use" bestemming (bijvoorbeeld kantoren, woningen en winkels) heeft effect op de rendementseis van een vastgoedbeleggingsonderneming.
Zullen beleggers een lager of juist hoger rendement eisen als gevolg van deze bestemmingswijziging? Geef een korte uitleg.
Beleggers zullen een lager rendement eisen.
Een mixed-use object bevat verschillende functies, zoals kantoren, woningen en winkels. Hierdoor ontstaat risicospreiding binnen één object.
Vanuit beleggersperspectief zijn kantoren doorgaans risicovoller dan woningen. Door meerdere functies te combineren wordt de afhankelijkheid van één markt kleiner en neemt het totale risico af.
Omdat het risico lager wordt, zijn beleggers bereid genoegen te nemen met een lagere rendementseis. Een lagere rendementseis betekent tevens dat beleggers bereid zijn meer voor het vastgoed te betalen.
Een mixed-use object bevat verschillende functies, zoals kantoren, woningen en winkels. Hierdoor ontstaat risicospreiding binnen één object.
Vanuit beleggersperspectief zijn kantoren doorgaans risicovoller dan woningen. Door meerdere functies te combineren wordt de afhankelijkheid van één markt kleiner en neemt het totale risico af.
Omdat het risico lager wordt, zijn beleggers bereid genoegen te nemen met een lagere rendementseis. Een lagere rendementseis betekent tevens dat beleggers bereid zijn meer voor het vastgoed te betalen.
Catella Residential Investment Management (CRIM) heeft een Nederlandse woningportefeuille verkocht aan Woonhave N.V. voor €200 miljoen.
De portefeuille omvat 355 appartementen met een verhuurbaar oppervlak van circa 30.025 m².
Stel dat deze portefeuille tegen een BAR van 4,5% verkocht is. Van welke theoretische aanvangshuur is men uitgegaan? Voeg een korte berekening toe.
De BAR wordt berekend als aanvangshuur gedeeld door de waarde. Daarom geldt:
Aanvangshuur = 4,5% × €200.000.000 = €9.000.000.
De theoretische aanvangshuur bedraagt dus €9 miljoen per jaar.
Aanvangshuur = 4,5% × €200.000.000 = €9.000.000.
De theoretische aanvangshuur bedraagt dus €9 miljoen per jaar.
De WACC is een veelvuldig toegepaste methode voor het vaststellen van een rendementseis op een beleggingsportefeuille.
Beschrijf een situatie waarbij de WACC niet goed toepasbaar is voor het vaststellen van de rendementseis.
De WACC is minder geschikt wanneer sprake is van specifieke objectrisico's (uniek risico) van een investering.
De kostenvoet van het eigen vermogen binnen de WACC wordt vaak bepaald met het CAPM-model. Dit model gaat ervan uit dat unieke risico's kunnen worden weggediversifieerd en houdt daarom alleen rekening met het marktrisico (systematisch risico).
Wanneer een vastgoedobject bijzondere risico's kent, zoals leegstandsrisico, technische problemen, een zwakke huurder of locatiegebonden risico's, worden deze onvoldoende meegenomen in de WACC. In dat geval geeft de WACC geen juiste rendementseis.
De kostenvoet van het eigen vermogen binnen de WACC wordt vaak bepaald met het CAPM-model. Dit model gaat ervan uit dat unieke risico's kunnen worden weggediversifieerd en houdt daarom alleen rekening met het marktrisico (systematisch risico).
Wanneer een vastgoedobject bijzondere risico's kent, zoals leegstandsrisico, technische problemen, een zwakke huurder of locatiegebonden risico's, worden deze onvoldoende meegenomen in de WACC. In dat geval geeft de WACC geen juiste rendementseis.
Een van de beleggingstheorieën die in de lessen is besproken is de Efficiënte Markthypothese (EMH).
Leg uit wat hiermee wordt bedoeld en geef aan waarom deze theorie voor beleggers in direct vastgoed minder van toepassing is.
De Efficiënte Markthypothese (EMH) stelt dat alle beschikbare informatie direct in de marktprijs wordt verwerkt. Hierdoor kan een belegger op lange termijn geen structureel hoger rendement behalen dan het marktrendement. De markt is in principe niet te verslaan.
Voor direct vastgoed geldt deze theorie minder sterk omdat de vastgoedmarkt heterogeen en weinig transparant is. Elk object is uniek qua locatie, kwaliteit, huurders en kenmerken. Daarnaast vinden transacties relatief weinig plaats en is informatie niet altijd direct beschikbaar.
Hierdoor werkt de vastgoedmarkt minder efficiënt dan bijvoorbeeld de aandelenmarkt en is er meer ruimte voor prijsafwijkingen en informatievoordelen.
Voor direct vastgoed geldt deze theorie minder sterk omdat de vastgoedmarkt heterogeen en weinig transparant is. Elk object is uniek qua locatie, kwaliteit, huurders en kenmerken. Daarnaast vinden transacties relatief weinig plaats en is informatie niet altijd direct beschikbaar.
Hierdoor werkt de vastgoedmarkt minder efficiënt dan bijvoorbeeld de aandelenmarkt en is er meer ruimte voor prijsafwijkingen en informatievoordelen.
Uit het jaarverslag van vastgoedbeleggingsfonds NSI zijn de volgende gegevens bekend:
- Koers (31 december 2025): €32,50
- NAV (31 december 2025): €34,80
- Dividend: €1,75
Op 1 januari 2025 noteerde het fonds nog €40,75.
Stel voor 31 december 2025 het (dis)agio vast voor het aandeel van dit vastgoedfonds. Wat kun je hieruit afleiden met betrekking tot de waarde van het vastgoed op de balans? Ga in je antwoord ook in op het verschijnsel lagging.
Het disagio bedraagt €32,50 − €34,80 = − €2,30 per aandeel. De beurskoers ligt dus onder de intrinsieke waarde. Beleggers waarderen het vastgoed lager dan de boekwaarde op de balans. Dit kan worden verklaard door lagging: vastgoedwaarderingen worden minder frequent aangepast dan beurskoersen en reageren daardoor trager op marktontwikkelingen.
Een Nederlandse belegger heeft niet lang geleden vastgoed in Engeland aangekocht. De wisselkoers van het pond ten opzichte van de euro (GBP/EUR) was toen aanzienlijk hoger dan nu het geval is.
Wat is het gevolg voor het totale beleggingsresultaat in euro's als gevolg van deze stijging van de waarde van de euro (en dus daling van het pond)?
Het totale beleggingsresultaat in euro's zal dalen.
Doordat het Britse pond in waarde is gedaald ten opzichte van de euro, ontvangt de Nederlandse belegger minder euro's voor dezelfde hoeveelheid ponden.
Dit heeft gevolgen voor:
Doordat het Britse pond in waarde is gedaald ten opzichte van de euro, ontvangt de Nederlandse belegger minder euro's voor dezelfde hoeveelheid ponden.
Dit heeft gevolgen voor:
- Direct rendement: huurinkomsten worden in ponden ontvangen. Na omrekening naar euro's leveren deze minder op.
- Indirect rendement: bij verkoop van het vastgoed ontvangt de belegger eveneens minder euro's voor dezelfde waarde in ponden.
Naast financiering met eigen vermogen maken vastgoedbeleggers voor de aankoop van vastgoed ook gebruik van financiering met vreemd vermogen.
Geef twee redenen waarom beleggers dat doen.
Licht waar nodig je antwoord toe.
1. Hefboomwerking (leverage) Wanneer de rente op vreemd vermogen lager is dan het rendement op het vastgoed, kan de belegger het rendement op het eigen vermogen verhogen.
Door een deel van de investering met vreemd vermogen te financieren hoeft minder eigen vermogen te worden ingezet, terwijl het rendement op het vastgoed behouden blijft.
2. Schaalvergroting en diversificatieMet vreemd vermogen kan een belegger meer vastgoed aankopen dan uitsluitend met eigen vermogen mogelijk zou zijn.
Hierdoor ontstaat een grotere portefeuille en meer spreiding over objecten, locaties en huurders. Dit verlaagt het unieke risico.
Door een deel van de investering met vreemd vermogen te financieren hoeft minder eigen vermogen te worden ingezet, terwijl het rendement op het vastgoed behouden blijft.
2. Schaalvergroting en diversificatieMet vreemd vermogen kan een belegger meer vastgoed aankopen dan uitsluitend met eigen vermogen mogelijk zou zijn.
Hierdoor ontstaat een grotere portefeuille en meer spreiding over objecten, locaties en huurders. Dit verlaagt het unieke risico.
De vragen op deze pagina komen uit de samenvatting van het volgende studiemateriaal:
- Een unieke studie- en oefentool
- Nooit meer iets twee keer studeren
- Haal de cijfers waar je op hoopt
- 100% zeker alles onthouden
Onthoud sneller, leer beter. Wetenschappelijk bewezen.
