Startpagina / Samenvattingen / Financieel recht nnn / van-box-woning

LTV (32-52)

Q: Wat zijn de afwijkingsmogelijkheden van de LTV-ratio ?

De hoofdregel is maximaal 100% van de marktwaarde . Hierop bestaan twee belangrijke afwijkingen.

Q: Hoe werkt de restschuld bij de LTV-norm?

Een restschuld telt niet mee voor de LTV-norm , maar verhoogt wél de LTV (art. 5 lid 2 Trhk).

Q: Welke LTV-percentages hanteren banken bij een hypotheek?

Dat verschilt per bank: sommige hanteren 80% , andere 100% van de marktwaarde .

Q: Wat doen sommige banken bij een hypotheek boven 100% ?

Sommige banken rekenen dan een extra rente , bijvoorbeeld bij hypotheken voor duurzaamheidsmaatregelen .

Q: Wat zijn de LTI-kaders bij verduurzamen?

Het bruto jaarinkomen moet minimaal €33.000 zijn. De maximale hypotheek mag worden verhoogd met €9.000 of €25.000 , afhankelijk van de eisen waaraan de woning voldoet.

Q: Wat is het LTV-kader bij verduurzamen?

D e hypotheek mag nooit hoger zijn dan 106% van de woningwaarde na het verduurzamen .

Q: Wat gebeurt er bij een woningwaarde van €100.000 na verduurzaming en voldoende inkomen?

LTI: lening mag €9.000 hoger LTV: 106% van €100.000 = €106.000 ➡️ Maximale lening = €106.000 (laagste van LTI en LTV)

Q: Wat gebeurt er bij een woningwaarde van €250.000 ?

LTI: lening mag €9.000 hoger LTV: 106% van €250.000 = €265.000 ➡️ LTI is beperkend , dus geen €15.000 extra , maar €9.000

Q: Wat gebeurt er bij aankoop van een woning van €180.000 met €7.000 verduurzaming ?

Waarde na verduurzaming: €185.000 LTV: 106% = €196.100 , maar Je mag nooit meer lenen dan je investeert ➡️ Maximaal €187.000 , ook op basis van LTI

54 belangrijke vragen over LTV (32-52)

Wat zijn de afwijkingsmogelijkheden van de LTV-ratio?

De hoofdregel is maximaal 100% van de marktwaarde. Hierop bestaan twee belangrijke afwijkingen.

Hoe werkt de restschuld bij de LTV-norm?

Een restschuld telt niet mee voor de LTV-norm, maar verhoogt wél de LTV (art. 5 lid 2 Trhk).

Welke afwijking geldt bij energiebesparende voorzieningen?

Bij energiebesparende voorzieningen mag de LTV worden verhoogd tot maximaal 106% van de waarde van de woning na aanbrengen van de voorzieningen (art. 5 lid 3 Trhk).

Welke LTV-percentages hanteren banken bij een hypotheek?

Dat verschilt per bank: sommige hanteren 80%, andere 100% van de marktwaarde.

Wat doen sommige banken bij een hypotheek boven 100%?

Sommige banken rekenen dan een extra rente, bijvoorbeeld bij hypotheken voor duurzaamheidsmaatregelen.

Wat zijn de LTI-kaders bij verduurzamen?

Het bruto jaarinkomen moet minimaal €33.000 zijn. De maximale hypotheek mag worden verhoogd met €9.000 of €25.000, afhankelijk van de eisen waaraan de woning voldoet.

Wat is het LTV-kader bij verduurzamen?

De hypotheek mag nooit hoger zijn dan 106% van de woningwaarde na het verduurzamen.

Wat gebeurt er bij een woningwaarde van €100.000 na verduurzaming en voldoende inkomen?

LTI: lening mag €9.000 hoger

LTV: 106% van €100.000 = €106.000
➡️ Maximale lening = €106.000 (laagste van LTI en LTV)

Wat gebeurt er bij een woningwaarde van €250.000?

LTI: lening mag €9.000 hoger

LTV: 106% van €250.000 = €265.000
➡️ LTI is beperkend, dus geen €15.000 extra, maar €9.000

Wat gebeurt er bij aankoop van een woning van €180.000 met €7.000 verduurzaming?

Waarde na verduurzaming: €185.000

LTV: 106% = €196.100, maar

Je mag nooit meer lenen dan je investeert
➡️ Maximaal €187.000, ook op basis van LTI

Sanne koopt een bestaande woning voor €200.000. De aankoopkosten bedragen 6% van de koopprijs. Sanne wil de woning volledig financieren met een hypotheek.

a. Wat is in deze situatie de waarde van het onderpand?
b. Hoeveel kan Sanne maximaal lenen op basis van de LTV-norm?
c. Moet Sanne eigen geld inbrengen? Zo ja, hoeveel en waarom?

De waarde van het onderpand is de koopprijs van de woning, namelijk €200.000. Op basis van de LTV-norm mag maximaal 100% van de marktwaarde worden gefinancierd, waardoor Sanne maximaal €200.000 kan lenen. De aankoopkosten van €12.000 (6%) maken geen deel uit van de marktwaarde en kunnen daarom niet worden meegefinancierd. Sanne moet dit bedrag met eigen geld inbrengen.

Bij de hypotheekberekening van Tim komt uit de LTI-berekening een maximale leencapaciteit van €120.000. Op basis van de LTV-berekening mag Tim maximaal €110.000 lenen.

Vraag:
Hoeveel kan Tim maximaal lenen en waarom?

Tim kan maximaal €110.000 lenen. Bij het bepalen van de maximale hypotheek geldt dat altijd de laagste uitkomst van de LTI- en LTV-norm leidend is. Omdat de LTV lager is dan de LTI, bepaalt de LTV hier de maximale leencapaciteit.

Wat is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)?

NHG is een garantie bij het afsluiten van een hypotheek voor de aankoop en/of kwaliteitsverbetering van een eigen woning (hoofdverblijf).

Wat kost NHG?

De kosten bestaan uit een borgtochtprovisie van 0,6% van de hypotheek (2023).

Wat is de NHG-kostengrens in 2023 zonder energiebesparende maatregelen?

De NHG-kostengrens is €405.000.

Welke waarde wordt gebruikt om te toetsen aan de NHG-kostengrens?

De laagste van:

de koopprijs (incl. kosten), of
de marktwaarde volgens taxatierapport.

Wat is de NHG-kostengrens mét energiebesparende maatregelen in 2023?

Maximaal €429.300 (€405.000 × 106%).

Wanneer mogen energiebesparende maatregelen meetellen voor NHG?

Als de kosten aantoonbaar zijn opgenomen in het taxatierapport.

Voor welke hypotheken is NHG sinds 1 januari 2013 mogelijk?

Alleen voor nieuwe leningen die volledig worden afgelost via een
annuïtair of lineair aflossingsschema.

Welke faciliteiten biedt een lening met NHG?

Een lening met NHG biedt twee belangrijke faciliteiten:

Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW): staat garant voor de restschuld bij structurele betalingsproblemen.
Woonlastenfaciliteit (WLF): helpt bij het tijdelijk niet kunnen betalen van de woonlasten.

Wanneer treedt het Waarborgfonds Eigen Woningen op?

Bij structurele betalingsproblemen, bijvoorbeeld bij werkloosheid, scheiding of arbeidsongeschiktheid.

Wat is het doel van de Woonlastenfaciliteit (WLF)?

Het overbruggen van tijdelijke betalingsproblemen, zodat gedwongen verkoop wordt voorkomen.

Wat wordt bedoeld met het boxensysteem in de inkomstenbelasting?

Het boxensysteem betekent dat inkomsten in één van drie boxen vallen, waarbij elke box eigen regels en tarieven heeft.

Kunnen inkomsten in meerdere boxen tegelijk vallen?

Nee. Elke inkomstenbron valt altijd maar in één box.

Wat is het verschil tussen een progressief en proportioneel tarief?

Progressief: hoe hoger het inkomen, hoe hoger het tarief (Box 1).

Proportioneel: vast percentage, ongeacht de hoogte (Box 3).

Wat is het uitgangspunt bij de heffing van inkomstenbelasting?

Geïndividualiseerde heffing: iedereen wordt afzonderlijk belast.

Wat is een uitzondering op de geïndividualiseerde heffing?

Fiscaal partnerschap.

Wat is het voordeel van fiscaal partnerschap?

Fiscale partners kunnen samen aangifte doen, inkomen en aftrekposten verdelen en soms recht krijgen op kortingen die je individueel niet hebt.

Waarom is fiscaal partnerschap gunstig in Box 3?

Omdat fiscale partners hun heffingsvrije vermogen mogen optellen.

Wat is het heffingsvrije vermogen in Box 3?

57.000 per persoon → € 114.000 samen bij fiscaal partnerschap.

Wat gebeurt er in Box 3 met fiscaal partnerschap?

Het vermogen wordt samengevoegd en verrekend met 2 × heffingsvrij vermogen, waardoor vaak minder of geen belasting verschuldigd is.

Wanneer is er sprake van fiscaal partnerschap?

Je bent fiscaal partner als je getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap hebt.

Wanneer zijn twee personen op hetzelfde adres fiscaal partners?

Als zij aan minstens één van de volgende voorwaarden voldoen.

Noem de voorwaarden voor fiscaal partnerschap bij hetzelfde adres.

Beiden meerderjarig + notarieel samenlevingscontract

Samen een kind

De één heeft het kind van de ander erkend

Pensioenpartners

De woning is gezamenlijk eigendom

Zij waren voor 2023 al fiscale partners

Wat als er meer dan twee mogelijke partners op hetzelfde niveau zijn?

Dan is er géén fiscaal partnerschap.

Kun je fiscaal partner zijn met je kind of met je ouders?

Ja, maar alleen als jullie op 31 december allebei 27 jaar of ouder zijn.

Wat valt onder inkomsten uit eigen woning?

Inkomen dat samenhangt met het bezit en gebruik van de eigen woning (hierover later meer).

Hoe ziet het box-1-tarief (2023, jonger dan AOW-leeftijd) eruit?

Tot en m

et € 73.031 → 36,93%

Vanaf € 73.032 → 49,5%

Wanneer valt een woning in box 1?

Als wordt voldaan aan de eigenwoningregeling.

Wat zijn de vereisten van de eigenwoningregeling?

Je bent eigenaar (of hebt een appartementsrecht)

De woning dient als hoofdverblijf

Wanneer valt een woning in box 3?

Als niet aan beide vereisten van de eigenwoningregeling wordt voldaan.

Wat gebeurt er als één vereiste ontbreekt?

Dan valt de woning niet in box 1 maar in box 3.

Wat zijn de fiscale gevolgen als een woning in box 1 valt?

Je moet eigenwoningforfait (EWF) bij je inkomen tellen.

Er kan sprake zijn van aftrekbare kosten.

Wat is het eigenwoningforfait (EWF)?

Een bijtelling bij het inkomen in box 1 omdat je je eigen woning gebruikt.

Welke kosten kunnen aftrekbaar zijn bij een eigen woning?

Vooral hypotheekrente en enkele financieringskosten.

Vanaf welk moment betaal je eigenwoningforfait bij aankoop en verbouwing?

Welke aftrekbare kosten horen bij de eigen woning (box 1)?

Betaalde rente over de eigenwoningschuld (EWS).

Financieringskosten die samenhangen met het verkrijgen van de lening.

Jaarlijkse betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming.

Wanneer is rente aftrekbaar als hypotheekrente?

Als de lening is aangegaan voor:

de aankoop van de eigen woning;
het onderhoud van de eigen woning;
het verbeteren/verduurzamen van de eigen woning;
de financiering van de aankoop en bijbehorende kosten;
een SVn-starterslening.

In welke box valt de eigenwoningschuld (EWS)?

De eigenwoningschuld valt in box 1.

Maakt het uit of een lening hypothecair is voor renteaftrek?

Nee. Het doel van de lening is beslissend, niet de vorm. Gaat de lening niet over de eigen woning, dan valt deze in box 3 en is de rente niet aftrekbaar.

Kan één lening in meerdere boxen vallen?

Ja. Een lening kan deels box 1 en deels box 3 zijn. Alleen de rente over het box 1-deel (EWS) is aftrekbaar.

Wanneer is rente over een lening niet aftrekbaar door aflossingsvorm?

Als de lening na 01-01-2013 is afgesloten en niet annuïtair of lineair wordt afgelost, valt deze in box 3 en is de rente niet aftrekbaar.

Hoe lang is rente over de eigenwoningschuld aftrekbaar?

Wat gebeurt er als het eigenwoningforfait (EWF) hoger is dan de betaalde rente?

Sinds 2019 wordt het EWF niet meer volledig beperkt. De korting wordt elk jaar met 3,33% afgebouwd, waardoor het EWF jaarlijks hoger wordt.

De vragen op deze pagina komen uit de samenvatting van het volgende studiemateriaal:

Financieel recht nnn

Bekijk samenvatting

Een unieke studie- en oefentool
Nooit meer iets twee keer studeren
Haal de cijfers waar je op hoopt
100% zeker alles onthouden

Onthoud sneller, leer beter. Wetenschappelijk bewezen.

Studiemateriaal generieke omslagafbeelding