Startpagina / Samenvattingen / Class notes - Notarispraktijk / hypotheek-akte-registergoed

De registergoederenpraktijk: leverings- en hypotheekprocedure

Q: Bij de koop/verkoop van een registergoed moet onderscheid gemaakt worden in:

- de hoedanigheid van de koper: particulier / zakelijk - de bestemming van de onroerende zaak, of het bestanddeel van de onroerende zaak: is het registergoed bestemd voor bewoning of voor bijvoorbeeld bedrijfsuitoefening?

44 belangrijke vragen over De registergoederenpraktijk: leverings- en hypotheekprocedure

De registratie bij het Kadaster bestaat uit ... en ... registers. Daarnaast is er ook een digitale kadastrale kaart met de indeling van NL in kadastrale percelen

openbare en kadastrale registers

Wat wordt ingeschreven in de openbare registers?

Hierin worden alle ingeschreven akten op chronologische volgorde bewaard. Deze akten zijn voornamelijk afschrikken van de verschillende notariële akten aangaande eigendom, zakelijke rechten en hypotheken.

Essentiële gegevens uit akten worden overgenomen in twee geautomatiseerde systemen:

- het systeem geAutomatiseerde Kadastrale Registratie (AKR)
- het systeem Hypotheken (HYP)

Waar vind je de bepaling over eensluidendheid?

art. 11, Kw

Bij de koop/verkoop van een registergoed moet onderscheid gemaakt worden in:

- de hoedanigheid van de koper: particulier / zakelijk
- de bestemming van de onroerende zaak, of het bestanddeel van de onroerende zaak: is het registergoed bestemd voor bewoning of voor bijvoorbeeld bedrijfsuitoefening?

Waarom heeft de wetgever de eis van een schriftelijke overeenkomst opgenomen?

- als bewijs dat wilsovereenstemming is bereikt tussen de koper en de verkoper
- in verband met de bedenktijd
- ivm de rechtszekerheid en belangen van koper en verkoper
- een bewijsstuk om te overleggen aan deskundigen en bijvoorbeeld de bank, ivm het aanvragen van een hypotheek

Noem twee wettelijke regelingen voor de koper, na het ondertekenen van de koopovereenkomst:

- Het recht van bedenktijd (art. 7:2 lid 2 BW)
- Het recht om de koopovereenkomst in te laten schrijven (art. 7:3 BW)

Wanneer begint de bedenktijd van een huizenkoper?

De bedenktijd gaat in op het moment dat de koopovereenkomst aan de koper 'ter hand is gesteld'. Het is belangrijk dat moment goed vast te leggen: in de praktijk ondertekent de koper een verklaring waarin vermeld staat wanneer hij de koopovereenkomst heeft ontvangen.
De bedenktijd begint de dag na ontvangst van de koopovereenkomst (om 0.00 uur) en eindigt drie dagen daarna.

Hoe zit het met het weekend en de bedenktijd van art. 7:2 BW?

De ATW is van toepassing. Dat betekent dat de termijn wordt verlengd als de bedenktijd eindigt op een zaterdag, zondag of feestdag en dat van de drie dagen er ten minste twee dagen geen zaterdag, zondag of feestdag mogen zijn.

Hoe kan de ontbinding (tijdens de bedenktijd van huizen koop) worden ingeroepen?

Deze is in principe vormvrij. Het is echter wel verstandig hier een bewijs voor te hebben.

Waarom zou de koper van een huis inschrijving in de openbare registers willen?

Op deze manier geeft de koper zich de mogelijkheid zijn recht op levering van het registergoed veilig te stellen. Stel dat de verkoper het aan twee partijen tegelijk heeft verkocht...

Wat doet de notaris bij de inschrijving van de koop van het registergoed?

- checken of er een koopovereenkomst tot stand gekomen is
- checken of de verkoper beschikkingsbevoegde is
- checken of de bedenktijd is verstreken
- checken of in de afgelopen 6 maanden niet al een koopovereenkomst tussen dezelfde partijen ingeschreven is geweest (art. 7:3 lid 5, BW)

Wat is het gevolg van de inschrijving (in het register)?

Feiten en rechtshandelingen die zich voordoen nadat de koop is gesloten, kunnen niet aan de koper worden tegengeworpen. Deze feiten en rechtshandelingen worden genoemd in art. 7:3 lid 3, BW

Wat wordt bedoeld met een 'geldige titel'?

De rechtsgrond van de overdracht. Meestal is dat een obligatoire overeenkomst, zoals een koopovereenkomst, maar de overdracht kan ook geschieden ter uitvoering van een uiterste wilsbeschikking of een akte van verdeling

De eisen waarvan de leveringsakte moet voldoen, staan onder andere in de ... en de ...

art. 18 Kadasterwet
art. 20 lid 1 Kadasterwet

art. 46 Wet op het Notarisambt
art. 3:31 BW

Een recherche is een ... in een bepaald register. Bij elk vastgoeddossier wordt standaard een aantal recherches gedaan. In de eerste plaats worden de openbare registers van het Kadaster geraadpleegd. Opgevraagd worden:

onderzoek
- een kadastraal uittreksel
- voorgaande leveringsakte
- andere akten die van belang zijn

Waar vind je de regeling omtrent de 10% zekerheid van de koopsom?

art. 7:26 lid 4, BW

Wat is het doel van de herrecherche?

Te controleren of de verkoper (nog steeds) beschikkingsbevoegde is t.a.v. het registergoed dat geleverd met worden. Daarom wordt niet alleen het Kadaster geraadpleegd, maar wordt het gehele dossier nog nagelopen om te zien of alle stukken compleet zijn en er geen wijzigingen hebben voorgedaan. Onder omstandigheden is het ook zinvol om het GBA te raadplegen: is de verkoper gehuwd, dan heeft hij toestemming van zijn echtgenote nodig om het registergoed te kunnen leveren.

Na ondertekening van de akte, wordt deze ingeschreven in het repertorium van de notaris bij het...

Centraal Digitaal Repertorium (CDR) en net als de hypotheekakte ingeschreven in de geautomatiseerde kaartenbak

Wat is het nut van de recherche na inschrijving in de openbare registers?

Controleren of de verkoper beschikkingsbevoegde was op het moment van levering en of tussentijds geen beslag is gelegd op het registergoed of het registergoed tussentijds niet is bezwaard

Wat moet er gebeuren alvorens een splitsingsakte kan worden ingeschreven?

Alvorens een akte van splitsing in appartementen ingeschreven kan worden in de openbare registers van het kadaster, moet er eerst een complexaanduiding worden vastgesteld. Alleen dan kan het kadaster de appartementen na splitsing als unieke objecten registreren. Een complexaanduiding geeft de relatie weer tussen het perceel en het aantal appartementsrechten. Een complexaanduiding bestaat uit een perceelnummer gevolgd door de hoofdletter A.

Dmv schakelbepaling 3:98 BW gelden de regels van overdracht van een registergoed ook voor de vestiging van een beperkt recht. Welke zijn:

- vestiging (ipv levering bij (register)goederen)
- krachtens geldige titel
- verricht door een beschikkingsbevoegde

Waarom kan de hypotheekakte altijd pas na de leveringsakte worden gepasseerd?

De koper van een huis kan pas het recht van hypotheek geven aan de bank, nadat hij eigenaar is geworden van een huis.

Een hypotheekrecht is een zekerheidsrecht, wat betekent dit?

Het zekerheidsrecht geeft de crediteur de mogelijkheid om, als de schuldenaar niet nakomt, zijn vordering bij voorrang op het met hypotheek belaste goed te verhalen.

De voorrang die de hypothecaire schuldeiser heeft, is een voorrang op

de executieopbrengst van het registergoed.

Voor een geldige overdracht is op grond van art. 3:84 BW vereist: levering, geldige titel en beschikkingsbevoegdheid. Voor het vestigen van een hypotheek gelden die eisen ook. Daarom kunt u zeggen dat in de totstandkoming van de hypotheek drie fasen worden onderscheiden:

- de overeenkomst (titel voor overdracht)
- de verlening van hypotheek (bij notariële akte)
- de vestiging van de hypotheek (door inschrijving in de openbare registers)
Deze drie fasen zijn ook te zien als de drie vereisten, samen met de vierde eis: de hypotheekgever moet beschikkingsbevoegde zijn.

Wat houdt het specialiteitsvereiste in als het gaat om onderpand (van hypotheek)?

De volgende drie gegevens van het onderpand moeten in ieder geval in de akte vermeld worden:
- de aard van de zaak
- de plaatselijke aanduiding (ligging) van de zaak
- de kadastrale aanduiding van de zaak

Welke twee bevoegdheden komen de hypotheekgever toe o.b.v. het beheersbeding?

- de bevoegdheid om het goed in beheer te nemen (= beheersbeding)
- de bevoegdheid om het goed onder zich te nemen (= executiebeding)

Op het moment van ondertekening van de akte moet het benodigde geld op de kantoorrekening van de notaris staan. Deze kantoorrekening wordt ook wel de zogenoemde ...

derdenrekening of kwaliteitsrekening genoemd

De akte (van de koopwoning) wordt pas gepasseerd als ...

het geld zichtbaar op de derdenrekening staat (kwaliteitsrekening). Dit is een beroepsregel waar streng de hand aan wordt gehouden

Voordat de akte gepasseerd kan worden, moet gecontroleerd worden of het geld op de derden/kwaliteitsrekening staat. Tevens vind dan ... plaats. Waarom?

Herrecherche. De hypotheek kan alleen o ode juiste manier gevestigd worden als zeker is dat de eigendomssituatie klopt en als er geen andere beperkte rechten op het onderpand rusten dan al bekend waren; er mag ook geen beslag gelegd zijn op het pand.

Nadat het notariskantoor bevestiging heeft gekregen van de inschrijving in de registers, vindt nogmaals een recherche plaats. Wat wordt onderzocht?

Of de akte inderdaad is ingeschreven, of er na het nemen van de herrecherche nog hypotheken zijn gevestigd of beslagen zijn gelegd en of de eigendomssituatie overeenstemt met hetgeen in de akte is vastgelegd. Is dat allemaal in orde, dan mogen de gelden uitbetaald worden.

Een hypotheekrecht kan op verschillende manieren eindigen:

1. de vordering, tot zekerheid van het hypotheekrecht, eindigt
2. door het uitoefenen van de executiebevoegdheid/zuivering
3. door tijdsverloop

De doorhaling van het recht van hypotheek in de openbare registers wordt een ... genoemd

royement

In een royementsvolmacht geeft de hypotheekhouder medewerking aan:
Zie welk artikel?

- afstand of opzegging van het hypotheekrecht, waardoor dit recht tenietgaat
- een akte waarin wordt verklaard dat het hypotheekrecht is vervallen
- een machtiging van de hypotheekhouder aan de medewerkers van het notariskantoor om namens hem te verklaren dat het hypotheekrecht is vervallen

art. 3:274 BW

Welke regeling schrijft zuivering voor?

art. 3:273 lid 1, BW

Wat gebeurt er indien er één gerechtigde is?

De notaris draagt de netto-opbrengsten over aan de hypotheekhouder. art. 3:270 lid 2, BW

Als een 'lagere' hypotheekhouder een executie inzet, omdat de schuldenaar niet betaalt, kan de hogere hypotheekhouder ...

de executie overnemen. Het voordeel voor de hogere hypotheekhouder is dat deze de executie organiseert samen met de notaris en invloed kan uitoefenen, bijvoorbeeld op de executievoorwaarden. Daarnaast wordt de vordering van de eerste hypotheek het eerst voldaan.

Hoe kan de hypotheekhouder het goed te gelde maken? (cashen)

- dmv openbare verkoop ten overstaan van een notaris
- dmv onderhandse verkoop

Waar vind je de regel omtrent de openbare verkoop van een hypotheekhouder om zijn goed te gelde te maken?

art. 3:268 lid 1, BW (recht van parate executie)

De notaris ontvangt een veilingopdracht, wat houdt dit in?

De notaris gaat nu onderzoeken of er een juridische basis is voor de veiling.

Na het accepteren van een veilingopdracht en het daarop volgende juridische onderzoek, volgt ...

de schriftelijke aanzegging door een deurwaarder aan de hypotheekgever (en diens partner)

Bij de overdracht van een onroerende zaak of een beperkt recht daarop, wordt belasting geheven over de verkrijging. Deze belasting wordt de ... genoemd

overdrachtsbelasting

Wat zijn de tarieven voor de overdrachtsbelasting?

6% voor registergoederen die niet zijn bestemd voor woningen en 2% voor registergoederen die naar hun aard zijn bestemd om te worden bewoond door particulieren

De vragen op deze pagina komen uit de samenvatting van het volgende studiemateriaal:

Notarispraktijk

Bekijk samenvatting

Een unieke studie- en oefentool
Nooit meer iets twee keer studeren
Haal de cijfers waar je op hoopt
100% zeker alles onthouden

Onthoud sneller, leer beter. Wetenschappelijk bewezen.

Studiemateriaal generieke omslagafbeelding